🟢알짜배기 자취정보🟢 집 수리, 집주인에게 어디까지 요청할 수 있을까?

전·월세 원상복구/수리의무부터 알아두면 좋은 특약 설정 TIP까지

2024. 10. 10.

자취방레터, 스물두번째 이야기

안녕 에디터 눙눙이야🍀

요즘 핫한 '흑백요리사' 다들 잘 봤어? 벌써 끝나버리다니 😓 나는 개인적으로 에드워드 리 쉐프님이 제일 멋지던데, 돌멩들은 어떤 요리사를 제일 응원했는지 궁금해! 참, 쉐프님들 식당도 엄청 유행중이더라고. 나중에 가게 되면 돌탑에 후기 남겨놓을게 😊

오늘은 알-찬 정보만 콕 콕 찝어주는 2주차 코너 <알짜배기 자취정보>야! 지난 자취사전 코너는 '벽지 손상 없이 인테리어하기'가 주제였는데, 이어서 자취방 수선의무부터 원상복구 범위, 보수템 추천 등 내용을 좀 더 깊이 있게 담아봤어!

아, 지난 회차가 궁금하다면 여기서 볼 수 있어😉

🟢오홋! 자취 사전🟢 벽지 손상 없이 인테리어 하기

👀 주제 한눈에 보기

자취방 수선의무 이해

법으로 살펴보는 임대인, 임차인 의무 by 준만

전·월세 원상복구 어디까지?

수리와 원상복구 범위 예시로 살펴보기 by 눙눙

집주인이 보증금을 돌려주지 않겠다네요

내 보증금 지킬 방법과 특약, 대처법 정리 by 준만, 눙눙

초간단 보수템 추천

벽지, 가구부터 마루, 바닥까지 가성비 수선템 모음 by 눙눙

권리와 책임을 아는 것이 기본!

자취방 수선의무 이해

✅ 월세면 전구, 도어락 건전지 교체 비용 청구해도 될까?

보통 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 비용을 내야한다고 아는 사람들이 많더라고!

나도 월세로 살고 있어서 전구나 도어락 건전지 교체도 집주인한테 얘기해야 하나 잠깐 고민했었는데, 현행법과 판례에서는 전세든 월세든 수선의무 범위와 책임은 다르지 않다고 보고있어.

민법으로 보는 집주인·세입자의 의무

집주인에게 어디까지 요청할 수 있을까?

임대인, 임차인 서로의 의무가 있다는 거 알고 있었어?

'원상복구 의무'를 좀 더 딥하게 알고 집주인에게 요구할 수 있는 것들과 내가 책임져야 할 것을 꼼꼼히 따져보자!

✅ 임대인의 의무

기본적으로 집주인은 집을 빌려줄 때 세입자가 사용할 수 있는 상태로 빌려줄 수 있어야 해.

아래 민법에서도 이 부분이 명시돼 있어.

민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

✅ 임차인의 의무
임차인에게는 선관주의의무 및 통지의무가 있어. 임차인이 선량한 관리자로서 역할과 주의를 다해야 한다는 건데, 간단히 말하면 사소한 수선이나 세입자의 부주의로 인한 고장/파손은 세입자가 수리해야 한다는 거야. 또 필요한 경우 임대인에게 미리 통지해야 하고!
민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

🤔

이런 의무가 있다는 건 알겠는데
그럼 그 범위가 어디까지인지 좀 더 볼까?

✅ 임대인

임차인의 실수로 생긴 것이 아닌 계약 전에 발생한 모든 하자와 고장
세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선
* 큰 규모의 수선 : 전기시설, 상하수도 배관 등 주요 설비의 노후, 불량
그 외 심각한 수선
* 심각한 수선 : 보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도 동파, 도배, 장판 등

✅ 임차인

사소한 수선은 임차인(세입자)이 비용 부담
* 사소한 수선 : 전등, 건전지과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 호스, 변기 커버 등
세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손 등은 통상적으로 임차인이 수리

* 예시 : 무거운 물건을 옮기면서 바닥재를 훼손한 경우, 흡연 때문에 벽지가 변색된 경우 등

전·월세 원상복구/수리요구

원상복구 의무 어디까지?!

들어오기 전에 발생한 건 임대인이, 소모품과 나갈 때 큰 하자가 생긴 건 임차인이 해야하는 건 알겠어! 그럼 사는 도중에 발생한 노후로 인한 하자는 누가 책임져야 할까?

자세한 예시로 쉽게 정리해줄게!

집주인이 갑, 세입자가 을?

집주인이 보증금을 돌려주지 않겠다네요

집 뺄 때가 됐고, 깨끗하게 썼는데도 집주인이 부당한 수리를 요구하고 있다면 어떻게 해야할까?

보증금 못 돌려 받을까봐 해달라는 대로 해 줘야할까?

결론부터 이야기하면 임대인은 보증금을 돌려주어야 한다는 거야. 원상회복 비용이 보증금에 비할 바 없이 적다면 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계가 성립하지 않기 때문에 이러한 경우 집주인의 보증금 반환 거부권이 인정될 수 없다는 판례가 있으니 참고해!
(대법원 1999.11.12 선고 99다 34697 판결) 또한 임대인이 보증금을 상환하지 않아서 임차인에게 손해가 발생한다면, 임대인이 임차인의 손해에 대해서 배상의무를 져야 할 수도 있습니다.

임대차계약서 특약 설정 TIP

그리고 시기별 대처법까지

✅ 계약 전이라면?

집 볼때 꼼꼼히 하자 체크하고 집주인과 미리 합의하에 계약하는 걸 추천해!
몇가지 예시를 들어줄게 😉

⭕ 특약에 넣으면 좋아요

입주시 임대인은 씽크대와 도배·장판을 새로 시공해주기로 한다.
→ 계약 전 하자를 발견하고 집주인과 협의를 했다면 이 부분을 꼭 넣어서 챙기자!
난방, 상하수도, 전기시설, 도어락 등 주요 설비는 임대인에게 수선의무가 있다.
에어컨의 노후화로 인해 발생한 청소나 수리의 경우, 임대인이 그 비용을 부담한다.
일정 금액을 기준으로 초과시 임대인이 부담하고, 그 이하의 경우 임차인 책임으로 인정한다.
→ 큰 규모 수선은 임대인이, 사소한 수선은 임차인이 책임지는 거 알지? 계약 시 금액 기준을 미리 정해서 분쟁의 싹을 없앨 수도 있어.

❌ 특약에 넣지 마세요

유지 관리는 세입자 부담으로 한다.
→ 본래 임대인에게 수선의무가 있지만 이런 특약으로 인해 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있어. 또 이런 특약을 넣었다고 해도 주거생활이 불가능한 큰 규모의 수선은 임대인이 이행해야 한다는 점 기억하자!

✅ 입주 전이라면?

하자나 특이사항을 발견했다면, 미리 사진부터 찍어주자. 작은 노후나 변색, 갈라짐 등 모두! 나중에 나갈 때 원상복구 부담이 돌멩에게 없다는 걸 입증할 수 있거든.

✅ 거주하고 있다면?

문제가 생긴 즉시, 집 주인에게 전달하고 조치를 취하는게 가장 좋아. 하자 방치로 인한 훼손은

임차인에게 원상복구 책임이 있어. 거주하는 곳에 문제가 있다면 임대인에게 빠르게 전달하고 조치를 취하자! 전화 녹취, 문자, 카톡 등 기록으로 남겨두는 것도 필수!

혹시 임대인 책임의 수선인데도 쉬쉬하고 있는 상황이야? 그럼 먼저 수선하고 월세에서 차감해서 내거나 후에 청구하는 방법을 고려할 수 있어. 비슷한 상황에서 2개월치 월세를 내지 않은 세입자에 대해서 법원은 세입자 편을 들어준 사례가 있거든. 자세한 내용은 여기에서 확인할 수 있어😊